关于进一步推进金山房地产市场健康发展的意见建议

金山房地产市场经过10多年的培育和发展，已经成为金山经济发展的重要增长点。近年来，随着国家加强对房地产市场的宏观调控，金山房地产市场也由快速发展期步入基本稳定期。2007年下半年，金山房地产市场受大环境影响逐渐“回暖”。对此，如何确保金山房地产市场健康发展成为很多委员关注的问题。在此，我们在认真调研的基础上，就我区房地产发展现状和存在的一些问题作一分析，并针对性提出相关对策和建议。

近五年来，我区房地产市场总体上呈现健康有序的发展态势。2005年一季度国家对房地产市场宏观调控政策出台后，我区商品房价格在经历了约10年的逐年攀升后，步入基本稳定期。以新城区和朱泾等城镇为主要市场的房地产开发和建设继续保持稳步推进状态。从房地产市场结构上来看，普通商品房、配套商品房、二手房市场发展呈现不同特点，迎合了不同消费层次的需求，为金山经济社会发展发挥了积极作用。同时，呈现了四个特点：一是普通商品房投资规模逐年扩大，销售稳定；二是配套商品房建设力度加大，在规范中发展；三是二手房市场初步形成，交易价格总体平稳；四是房地产市场发展健康，成为金山重要经济增长点。

1、普通商品房发展不平衡，市场发展内动力不足。一是区域发展不够平衡。从房地产开发量来看，主要集中在石化和朱泾地区，占全区的70％左右；以朱泾、枫泾为主要区域的商业用房市场供求关系失衡。今年1至6月份，全区商业用房市场供求比例达到12.6:1的非正常水平。二是纯商业性项目建设困难较大。一方面，企业与客户之间存在矛盾隐患。另一方面，功能定位存在问题。周边省市建有与我区类似的“市场”较多，给建成后的经营和发展带来压力；另外，项目建设资金紧张，筹资困难。国际贸易城工程延期、汽车城处于瘫痪状态等均为资金短缺问题。三是普通商品房市场发展内动力不足。房地产市场的发展靠人口来支撑，人口的流入靠产业来带动，我区“产业－人口－房地产”良性链接循环还未全面形成。调查发现，我区普通商品房消费主体主要来自本区常住人口，外来人口购房比例较小。“本区富裕阶层区外购房、区外富裕人口不能流入”问题突出。

2、全区配套商品房房源不平衡，适宜的房型结构有欠缺。近年来，我区虽然加大了配套商品房的建设力度，但伴随各镇园区和城镇建设的区域性差别，不同区域的配套商品房建设也出现了不同问题。一是房源数量区域分布不平衡。金山工业区、农业园区（廊下）、漕泾镇、山阳镇房源供给偏紧。枫泾镇、朱泾镇、吕巷镇、金山卫镇房源过剩。二是住宅设计没有充分考虑动迁户的居住习惯。目前，出现小高层住宅空置严重，多层住宅的底楼、顶楼空置率较高的现象。其原因在于房型结构、套型面积以及居住习惯对动迁户选购、使用配套商品房有较大影响。三是配套商品房“基地”型集中建设给社区和谐发展带来隐患。从当前看，有的配套商品房已经成为老年人和贫困家庭的安置“基地”，有经济能力的年轻人动迁户选择普通商品房和二手房已为数不少；从长远看，经过若干年的发展变化，因生活习惯、配套设施、家庭经济状况等原因，配套商品房基地容易形成老人居住区、贫困区，甚至成为外来人口借住区。

4、旧城区改造滞后，房地产市场前瞻性规划不够。近年来，房地产市场为我区城镇面貌的改观发挥了重要作用，但在旧城区改造和房地产市场发展的前瞻性规划方面存在着一定程度的滞后。一是旧城改造相对滞后。目前，全区仍有40多万平方米的危旧房。二是房地产市场前瞻性规划不够。我区对对交通改善给房地产带来的负面影响、消费主体生活观念的变化趋势、市区居民正趋向郊区二次置业等房地产市场发展上的新动向因素和对策考虑不够，相关前瞻性的规划较为缺乏。三是特色商品房开发建设不够。在金山，至今没有既具有本地特色、又具备“四高”标准，还能充分吸引消费主体的特色商品房。任何住宅小区环境和房型似乎都与其他地区雷同的现象，不利于金山房地产市场与周边地区的竞争。

1、大力发展经济，努力开发房地产潜力。一是加快“产业－人口－房地产”良性链接循环的全面形成。要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快国际化工城建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。通过“兴化工、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，增强房地产市场发展后劲。二是编制房地产开发建设前瞻性规划。抓住即将建成沪金快速铁路和杭州湾跨海大桥机遇，开发独特的房地产产品。注重特色房开发，做到“人无我有，人有我优，人优我特”；吸引上海养老人群、二次置业人群、就学来金人群到金山购房；结合房地产开发，建造一些高档的白领生活、娱乐区，吸引高级人才能够工作在金山，生活在金山。三是开展对绿色居住环境和特色房地产产品的宣传。结合金山特色亮点景观、历史文化资源和上海国际化工城建设，大力开展对金山居住环境和房地产产品的宣传。

2、加强宏观调控，严格管理配套商品房。一是保持配套商品房开发的适度规模。政府及有关部门应发挥调控职能，加大调控力度，通过规划、土地调控手段的配合作用，合理调整开发规模，确保开发与有效需求的相互匹配。二是改进配套商品房建设思路。一方面，发挥规划方面导向作用，通过调整居住用地的功能和区域布局，调控配套商品房的开发结构。另一方面，建议对农民的动迁安置采用分散安置办法，改变目前统一集中安置状况，有效减轻社区管理负担。三是科学编制配套商品房开发项目的土地供应计划。要建立结构合理、总量平衡的配套商品房项目年度土地供应计划体系。有效盘活存量土地，加强土地有偿使用监管，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，进一步规范房地产开发行为。

3、努力规范市场秩序，完善市场监管。一是完善市场监管机制。把好“三关”：加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。规范中介市场。加大对房屋中介机构的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。二是加强信息化管理。全面实行信息化管理，提高服务档次，确保房地产市场健康有序发展。进一步推进交易网上备案制度，加强房地产预警预报机制建设和信息通报制度，建立企业信用档案。

4、加大老街改造力度，注重商品住宅品质提高。一是加快老街旧房改造。有计划地进行旧城改造，对稳定住房供求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节，控制单体开发建设、推进规模开发，具有重要作用。同时要充分挖掘老街改造的潜力，特别是对乡镇撤并后的兴塔、新农、松隐、钱圩等老镇区的改造，应作出详细的改造规划和鼓励改造的配套方案，推进我区城镇形象建设。二是推进“四高”优秀小区建设。要注重对住宅质量的管理。要通过严格管理，推进节能省地型“四高”（高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理）优秀小区创建活动。根据上海市房地资源局要求，结合金山特色，积极引导、加强管理，实现我区住宅建设的全过程全覆盖管理，建设节能省地型“四高”优秀小区。三是加强对开发商的引导。通过节能省地型“四高”优秀小区创建，与每年的立功竞赛和相关的住宅评选挂钩，在开发商之间形成一种竞争机制，引导开发商开发亮点，建设住宅精品。